2018.10.31 / 空き家問題

東京にも空き家が多い？！都心部で空き家が増える理由と空き家物件の探し方とは？

都内の空き家問題は深刻な社会現象です。意外にも全国の空き家率平均値(13.6%)と変わらず、むしろ平均以上のところもあります。
都内の空き家率が高い理由は老朽化した集合住宅(マンション)が多いからです。こういった集合住宅は、建築基準や権利関係の問題から建て替えが難しく、空き家よりは…と破格の家賃で借りられる格安優良物件として、賃貸活用されることも多くなっています。
こうした物件を見つけるには、どこの業者を利用するかが重要です。不動産業者にとっては、仲介手数料が大きな収入源となっているため、大手の不動産会社では見つけにくいかもしれません。
格安物件が少ない、シェアハウスしか格安な物件がない場合もあります。格安優良物件を見つける方法は2つです。1つ目は、格安物件を得意とする不動産業者を探すことです。業者の中には悪質な業者もあるので、気を付けながら探してください。2つ目は空き家バンクを活用することです。東京都内には少ないのですが、西多摩郡奥多摩町、西多摩郡桧原村、新島村、大島町、青梅市、大田区などにあります。

東京都の空き家率

地方では過疎化が進み、多くの人口が都心部へ流れているため、「東京の空き家は少ないのでは？」と思われるかもしれませんが、東京都でも空き家問題は深刻な社会問題として認識されています。意外なのが、東京23区の空き家率の高さです。
全国の空き家率の平均が13.6%であるのに対して、千代田区は14%、港区は13.3%、渋谷区は12.4%と、平均近くかそれ以上の空き家率の高さであることがわかります。
23区以外の地域でも、八王子市や町田市などで空き家が多いようです。

東京都の空き家問題

東京都の空き家問題は、地方で問題とされている老朽化した戸建て住宅が放置されるケースもあるものの、その割合は小さいと言えます。東京都で問題視されるのは、老朽化した集合住宅の空き家問題です。築年数が経っていて老朽化したマンションなどの集合住宅を建て替えることができず、空室が増えることでそういった集合住宅がスラム化してしまうことも考えられています。
なぜ老朽化した集合住宅の建て替えができないのかというと、集合住宅には権利関係が多いという特徴があるからです。古い物件の中には現在の建築基準では同じように建て替え出来ないものも多く、その中で権利関係者間で建て替えの合意に至るというのは簡単な事ではないようです。

東京の空き家の探し方

そもそも、東京都は日本で最も物価が高いと言われるエリアですので、家賃もそれだけ高くなります。例えば、地方都市ならワンルーム5～6万円で借りることもできますが、都内となるとワンルームでも８～11万円程度といった相場になります。
しかし、最近では都内でも空き家問題が深刻になっているため、空き家を活用して賃貸住宅としているケースが増えています。その結果、空き家である状態を解消するために家賃を大幅に値下げして、都内でも月々の家賃が5万円以下の格安優良物件が増加しつつある状況となっているのです。

空き家探しのポイント

上記のように、空き家問題は地方だけではなく都心部でも増加する傾向にあります。その結果、優良物件でも格安で借りることができる「ハイコスパ」物件も増加傾向にあります。では、実際に都内でそのような激安優良物件を探すにはどのようなポイントを押さえればいいのでしょうか？？

■お得物件に強い不動産業者で探す
ポイントは、駅前でよく見かけるような大手の不動産会社では探さないということです。大手の不動産業者は、仲介手数料を大きな収入源の一つとしていますが、この仲介手数料は家賃に比例します。つまり、家賃が高ければ高いほど不動産業者に入ってくる手数料は大きくなるので、当然「家賃が安い物件は紹介したくない」となりますよね。格安物件を扱っているように見せかけていても、実際にはそれほど扱っていなかったり、よくよく聞くとシェアハウスしか扱っていない、という場合もよくあります。

一方で、格安物件に強い不動産業者も都内に多くあり、そういった格安物件を取り扱っている専門点であればかなりの確率で理想通りの物件を見つけることが可能となります。
ただし、格安物件を取り扱っている業者の中には悪質な業者もあることがあり、格安優良物件で集客して「その物件はすでに契約されてしまいました」などと言って高い賃貸物件を勧めてくるような業者も。いろいろな不動産業者をリサーチして、どこの業者を利用するかが大切なポイントになります。

■空き家バンクを利用する
「空き家バンク」とは、空き家の所有者と移住などで安く住める家を探している人をマッチングさせるもので、空き家問題を解決する方法の一つともされてる物件仲介システムです。
空き家バンクは、地方の自治体で多く取り組まれていますが、東京都での以下の自治体で行われています。（2018年現在）

・西多摩郡奥多摩町
「35歳以下の一人暮らし世帯」「45歳以下の夫婦世帯」「両親が50歳以下で中学生以下の子供がいるファミリー世帯」のいずれかに当てはまる世帯を対象とした定住支援を行っています。
・西多摩郡檜原村（ひのはらむら）
村内に登録されている空き家を購入または借りて檜原村に移住する人を対象に、移住費用や空き家の改修費用などを一部補助する取り組みを行っています。
・新島村
村内になる空き家所有者と、空き家を借りたい人がそれぞれ情報を登録し、マッチングできるように行っています。マッチング契約後は、村が指定する不動産事業者が仲介約となります。
・大島町
支援内容は新島村とほぼ同じですが、交渉と契約は物件所有者と利用希望者が直接行うか、不動産業者を仲介役とするいずれかの方法がある。
・青梅市
青梅市内の空き家を貸したり売りたい人が市へ申請し、居住可能と判断された物件の情報を市のホームページで公開しています。市内の物件を借りたい・買いたいという人は、公開されている物件情報を確認後、青梅市の空き家バンク利用受付専用電話へ連絡することでマッチングを行っています。
・大田区
居住用の物件の他にも、地域のコミュニティスペースとして提供。利用したい人のマッチングサービスを行っています。