2018.06.30 / 空き家情報コラム

空き家の3000万円特別控除って？知っておきたい空き家売却時の税金について

空き家を適切な管理も処分もせずにそのままの状態で放置していると、
景観を害するのはもちろん放火や不法侵入の標的になったりと治安の悪化につながったり
劣化した建物が倒壊したりする危険性が高いなどと社会問題になっています。
そんな空き家対策のために、各自治体が条例を制定したり、平成27年には
「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されるなど、空き家を有効活用しやすい
環境になってきました。
空き家の活用方法の一つが売却です。
ある一定の条件に当てはまれば税制面でお得になるケースがあるので
空き家の売却をお考えの方はチェックしてみてください！！

不動産を売却すると税金がかかる！

不動産を売却すると、その譲渡所得に対して意外と高額な税金がかかる
ことをご存知でしょうか？
土地や建物などの不動産を売却した際にかかる税金は、印紙税・譲渡所得税・住民税の
3つです。

印紙税に関しては、売却価格が500万円～1億円程度の一般的な土地やマンションなどであれば、
印紙税の相場は5千円～3万円ぐらいです。

譲渡所得税と住民税は、不動産を売却して利益が出た時に支払う税金です。
逆に言えば、売却した際に利益が出なかった場合にはこの2つの税金を払う必要は
ないのです。
譲渡所得は、売却したそのままの金額ではなく、その不動産を取得するのに要した金額（取得費）や
譲渡費用を控除した（差し引いた）金額になります。

空き家の3000万円特別控除とは？

空き家の3000万円特別控除とは、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」と言い、
相続によって空き家となってしまった家屋等を売却しやすくするために制定されました。
相続によって取得した空き家を
被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、
その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除することができるというものです。

具体的な計算方法は、以下の通りです。
譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除3000万円

しかし、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を適用するには、いくつかの条件があります。
■相続により家屋及び家屋とその敷地を取得した個人であること
■被相続人は一人暮らしでなければいけない
空き家をなくすことを目的とされている特例なので、被相続人が亡くなられた時点で
一人暮らしの場合に限られます。
■昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物
昭和56年5月31日以前に建築された建物は旧耐震基準で建てられた建物で、
比較的古い建築物であると言えます。
■譲渡時までに必要な耐震改修を行っていること
建物を取り壊さずに譲渡する場合には、その建物が新耐震基準に適合している
必要があります。そのためには、耐震工事が必要です。
■相続から譲渡までの間は空き家の状態でなければならない
相続してから譲渡までの間、「そのまま空き家にしておくのはもったいない！」と
人に貸したりしてしまうと、この要件を満たすことができなくなってしまいます。
もちろん、事業のために使用するのもNGです。
■譲渡価額が1億円を超えないこと
譲渡価額が1億円を超えているものについては、この特例は適用されません。
もし2回以上にに分けて売却した場合には、通算して1億円超かどうかが判定されます。

他の特例との併用はできるの？

できることなら、適用可能な特例を利用して税金をなるべく抑えたいですよね。
「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」と併用できる特例は、以下の通りです。
■自己居住用財産の3,000万円特別控除
■自己住居用財産の買換え特例
■住宅ローン控除

「相続財産を譲渡した場合の相続税の取得費加算」は、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」と
併用することができないので、どちらかを選択して適用することになります。

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けるための手続きの方法は？

まず、空き家の所在する市区町村で空き家の確認書を発行してもらい、
その確認書を確定申告に添付して税務署に提出します。
建物を取り壊して売却する場合、確認書交付のために提出する書類には
取り壊し・除却・焼失時から譲渡時までの土地の使用状況がわかる写真が
必要となることに注意しましょう。