2018.10.31 / 空き家の活用

DIYで空き家を有効活用！DIYのメリット・デメリット・費用を徹底解説！

DIYとは？

最近、「DIY」という言葉を耳にすることが多くなりましたが、そもそもDIYとはどういったことを言うのかご存知でしょうか？DIYとは「Do it yourself」の略です。専門業者などに依頼せず、自分自身でアイディアを出して材料をそろえて、作業も自分で行って住まいお修理修繕を行うことを言います。具体的には、壁紙を自分で張り替えたり、床や壁を塗装したり、収納棚を作ったりといった小さな修繕から大きな改造まで幅広くDYIと呼びます。

リノベーションとリフォームの違い

では、「リノベーション」と「リフォーム」の違いはどんなところにあるのでしょうか？
一般的にリフォームとは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを言い、悪い状態からの改良といった意味を持ちます。基本的には、壊れていたり汚れていたり、老朽化している部分をきれいにしたり新しくしたりすることを指します。

具体例：壁紙の張り替え・外装の塗り直し・キッチンの設備の変更

一方のリノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行うことで新築よりも良い状態にした価値を高めたりすることを言い、修復や刷新、革新などの意味を持ちます。よりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内装などを変更することもリノベーションに含まれます。

具体例：耐久性や耐震性向上のための壁の修復・仕切りの壁をなくしてリビングを広くする

使い分けが曖昧になりがちな「リフォーム」と「リノベーション」という言葉ですが、比較的小規模な工事は「リフォーム」、大規模な工事によるものは「リノベーション」と言い、また、新築の時と同等な性能になる工事のことを「リフォーム」、新築以上の性能になる工事を「リノベーション」というように、分類されています。

空き家のDYIは国もオススメしてる？！

総務省が調査した直近の調査では、空き家の数は820万戸とこの20年の間で1.8倍にも増えています。その中で最も多いのは「賃貸用の住宅」で、賃貸用ではなく個人所有の空き家は230万戸と全体の約3割をも占めているのです。
そのようなことが背景にあることから、国土交通省では空き家対策の一環として平成25年・26年に「個人住宅の賃貸流通を促進するための指針（ガイドライン）」やDIY型賃貸借の活用に向けて実施スキームや契約上の留意点などに関する報告書をまとめました。
その上で、DIY型賃貸借による契約当事者間のトラブルを未然に防ぐことを目的に、平成28年に「DIY型賃貸借に関する契約書式例」と活用にあたってのガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」を作成し、さらに「DIY型賃貸借に関する契約書式例」を改定するとともに、「家主向けDIY型賃貸借の手引き」を作成しました。

空き家をDIYするメリット・デメリット

築年数が経過した物件は、なかなか新しい借り手が見つからない、借り手を見つけるための修繕費用の負担が大きいなど、空き家の貸主が抱える問題や、自分らしく好きなようにリフォームした住まいで暮らしたいという借り主の希望をかなえることができる空き家のDIYですが、当然そこにはメリット・デメリットが存在します。

メリット

貸主のメリット
・修繕にかかる費用や手間がかからない
・借り主の好みに合わせたリフォームができるため、長期間の入居が見込める
・退去時に内装や設備などがグレードアップしている可能性がある
・DIYに関心が高いのは若者が多いとされているので、SNSなどを活用して安価に入居者を募集することができる

借り主のメリット
・自分の好みに改装することができる
・DIYにかかる費用を負担する分、賃料を相場よりも安くする交渉をすることができる
・退去時に原状回復する必要がない

デメリット

貸主のデメリット
・借り主が行うリフォームの内容について、チェックする必要がある（構造躯体や設備を損傷しないか？など）
・周辺の相場よりも低い賃料設定になる
・借り主の好みでリフォームするため、次の借り手が見つかりにくくなる場合がある

借り主のデメリット
・入居時にDIYの工事費用が必要（予想以上に費用がかかってしまう場合も！）
・入居までに手間や時間がかかる
・入居後も修繕費がかかる場合がある

空き家をDIYするのに必要な費用は？

自分好みの住まいを作ることができる空き家のDIY賃貸ですが、やはり気になるのはDIYに必要な費用ではないでしょうか？

築年数が経っていて古い住宅だと、キッチンやトイレなどの水まわりが老朽化している場合が多くあります。お風呂・キッチンにかかるリフォームの相場は、それぞれ100万円～150万円くらいだと言われていて、もし配管の移設なども伴う場合にはさらに費用がかかることになります。

また、部屋の内装にかかる費用として天井と壁をリフォーム費用は10万円～15万円くらいが相場だとされています。内装にかかる費用は、好みや仕上がりにもよって異なります。

古い住宅だと、屋根が傷んでしまっていることも多く雨漏りの問題があるケースも。屋根の状態や材質などによっても費用はことなりますが、塗り替えと補修なら100㎡で20万円～50万円くらいが一般的です。
新しい瓦を使ってふき替えとなると、金額は一気に跳ね上がり200万円ほどかかる場合もあるようです。
屋根のリフォームに関しては、「雨漏りを防げればいい」という場合と「しっかりとした断熱性を持たせたい」という場合では必要な金額は大きく変わってくることになります。