2018.07.10 / 空き家とは

空き家を活用することはできる？不良物件をお金に変える方法とは？

空き家は適切な管理が必要ですが、管理してまで所有する意味を見出せず、放置してしまうケースが多いようです。
管理や処分に困り、悩みの種となっている空き家ですが、活用することで、収入の獲得、税金・管理費などの削減、資産価値の上昇などメリットも出てきます。
空き家の活用方法をいくつか紹介します。
・修繕またはリノベーションして賃貸に出す
内装や水回りの設備など必要最低限の修繕を行い、「リフォーム済み物件」として賃貸します。また、老朽化がひどく、部分的修繕では人に貸せない場合は、リノベーションを行います。リノベーションは大規模改修になりますが、建て替えない分コストを抑えることができます。
・建物を解体し土地を別の方法で活用する
空き家を解体することで、トランクルームや駐車場、コンビニ店舗などを作り、活用することができます。
・売却する
不動産賃貸業は、「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれているので、現金化し、金融資産で多くのリターンを得ることも可能です。
・事業に活用する
自分自身の事業に活用することもできます。許可申請を行い、民泊として旅行者に有償で貸すこともできます。

年々その数が増加している空き家。
「誰も住んでいないから」と放置された空き家は、放火や倒壊などの
危険性があるため、適切な管理が必要です。
しかし、「管理してまで空き家を所有する意味があるのか？」というのが
空き家所有者の本音であり、そのためになかなか空き家に手を付けられず
そのままの状態になってしまっているケースが非常に多いようです。

でしたら、空き家を有効に活用してはいかがでしょうか？

管理や処分に困り、悩みの種となっている空き家を活用すれば、本業以外からの
収入を得ることが可能ですし、人口流出に深刻な地方の場合は地域活性の
後押しにもなり得ます。

そもそも、空き家とはなんでしょうか？

人が誰も住んでいない状態の住宅のことを「空き家」と呼んでいますが、
実際には国土交通省が定めた空き家の定義があります。
空き家とみなされることによって、いろいろな法律が関わってくるので
そのまま手を付けずに放置していると、税制面などで不利になってしまうこともあります。

空き家であるかどうかは、「人が住んでいるか、いないか」ということだけで判断
されるものではありません。

「空き家」とされるのは、1年以上住んでいない、または使用されていない家のことです。

その判断基準として、以下のような条件が挙げられます。
■人の出入りの有無
■電気、ガス、水道の使用状況や、使用可能な状態にあるかどうか
■その空き家の登記記録や所有者の住民票の内容
■物件が適切に管理されているか
■所有者の利用実績

空き家を活用するべき理由は？

管理も活用もされずに放置された空き家は、税金などのコストがかかる不良資産
に過ぎません。
しかし、そんな空き家も上手に活用すれば、以下のようなメリットがあるのです！

■収入を得ることができる
■税金や管理費などの維持コストを削減できる
■近隣からのクレームや放火などの犯罪リスクを低下させることができる
■資産価値が高くなる

空き家を活用する方法

空き家を上手に活用するには、いくつかの方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、空き家の有効活用を
お考えの場合は、よく検討してみましょう。

■修繕して賃貸に出す
一番お手軽なのは、最低限の部分のみ修繕してそのまま賃貸に出す方法です。
内装や水回りの設備など、修繕が必要な部分のみ手を加えて、「リフォーム済み物件」
として賃貸に出す方法、もしくは現状のまま用途を問わずに荷物置き場などとして
安く貸し出す方法もあります。
用途を問わず貸し出す場合は、賃貸用途が「居住用」でないと税金があがってしまいますので、
注意しましょう。
必要な部分のみ修繕して賃貸に出す場合、現状の建物はそのままですので、
収益性に関しては他の方法と比較すると低くなりがちです。

■リノベーションして賃貸に出す
物件の老朽化がひどく、部分的な修繕だけでは人に貸すことができないという場合には、
リノベーションを行ってから賃貸に出すことも可能です。
リノベーションは大規模改修になりますので、コストはそれなりにかかってきますが
構造躯体をそのまま活用するため、建て替えするよりはコストを抑えることができ、
工期も短くて済みます。

■建物は解体して土地を別の方法で活用する
一度空き家を解体すれば、さまざまな用途で土地を活用することができます。
例えば、空き家を解体した土地にトランクルームや駐車場を作ったり、
コンビニ店舗を作ることもできます。
住居用の建物を建てるわけでなければ土地の固定資産税や都市計画税は上がって
しまいますが、少ない初期費用で始められるという点が魅力です。

■売却する
「活用する」という点では少しずれてしまいますが、売却して現金化することも
一つの方法です。
現金化すれば、不動産としてではなく金融商品としてそのお金を運用することができますよね。
不動産の賃貸業は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われていますので、
金融商品で運用した方がより多くのリターンを得ることができる可能性があります。

■事業に活用する
空き家を賃貸に出すのではなく売却するのでもなく、自分自身の事業に活用することも
できます。
近年、海外からの外国人観光客の増加にともなって宿泊先の不足が深刻ですよね。
そこで、旅行者などを有償で宿泊させる、いわゆる民泊の必要性が
高まっています。
ただし、民泊を始めるに当たって旅館業法に定める防災や衛生上の一定の基準をクリアし、
都道府県知事の許可を受ける必要があるので、注意してください。

空き家を活用した成功事例

ここからは、空き家を活用した成功事例をご紹介します。

■大きな空き家をシェアハウスに
そこそこ大きな物件を所有していたAさんは、部分的な修繕をして改装し、
古民家的な雰囲気を生かしたシェアハウスとして賃貸に出しました。
修繕・改装にはもちろん費用がかかりますが、1件の家を複数人に貸し出すことで、
安定的な収入を得ることができています。

■借り主負担のDIYで賃貸物件に
借り主負担のDIYとは、その名の通り空き家の修繕を借り主が行う賃貸方法です。
Bさんは、「自分好みにリフォームして田舎暮らしがしたい」という借り主Cさんに
Cさんの負担でDIYを行ってもらい、その代わり格安の家賃で貸し出しました。