空き家情報コラム
COLUMN
空き家情報コラム
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空き家をどうしたらいいのか
悩んでいる方意外と多いと思います。
実際管理するのは、
とても大変なことです。
家は、人が住まなくなると
あっという間に傷んでしまいます。
傷むことで、倒壊の危険性や犯罪のリスクも高まります。
さて売却すること
どんないいことがあるかと言うと…
■一時的に収入が増える
■空き家の管理をしなくて済む
■固定資産税の支払いがなくなる
■地域により、都市計画税の税金の支払いがなくなる
空き家を手放すことで、
さまざま面でいいことがあるのです。
不動産を売却した時に出た利益には、税金がかかる！！
この利益を、譲渡所得と言います。
譲渡所得とは、
不動産の売却価格から、購入時の価格を
引いたものではないのです。
そこに、
諸費用や時間が経つにつれて建物価値が下がる費用（減価償却費）が加わってきます。
譲渡所得の計算式は、
（売却金額－売却時の諸費用）―（購入金額＋購入時の諸費用－減価償却費用）になります。
この譲渡所得税はの税率は、
所有期間によって2種類にわけられます。
所有期間とは、
土地や建物の取得の日から
引き続き所有していた期間を差します。。
相続や贈与により取得したものに関しては、
原則として、被相続人や贈与者の取得した日から
計算するようになります。
税率の種類として…
■長期保有
■短期保有
長期保有は、
売却した年の1月1日時点で
5年を超える所有期間である場合
所得税は15％、住民税は5％になります。
短期保有は、
5年未満である場合は、
所得税は30％、住民税は9％になります。
空き家の売却の際の譲渡所得には、
今までは、空き家を理由とした税金を
安くする控除などはなかったのです。
しかし平成28年度税制改正により、
一定の要件を満たした空き家の売却には、
3000万円の特別控除が適用されるようになりました。
この控除の目的は、
相続によって空き家となった物件を
売却しやすくするためのもの！
この特例により、
譲渡所得は0円になる場合もあるのです。
手続きとしては、
まず空き家の区町村で
確認書を発行してもらい、
その確認書を
確定申告に添付して税務署に提出して、
特別控除の費用を受け取ることが出来ます。
詳しい事は
税務署や税理士または、
国税庁などに確認してみるのが早いでしょう。
空き家を売る方法としては、
■空き家を残したまま売る
■空き家を解体して売る
大きくわけてこの2種類になります。
空き家を残したまま売るとなると、
■中古戸建
■古家付土地
という形になります。
これらのいいところとしては、
お金をかけずに売り出せるということ！
簡単に言うと、買い手が
中古戸建は、リフォーム費用を持ち、
古家付土地は、解体や造成、分筆・測量等の費用や
すべての費用を持つということになり、
基本売り手はなにも払わない形になります。
ただその分デメリットとしては、
売却価格が安くなる可能性もあります。
空き家を解体して売りに出す場合は、
■更地
という形になります。
こちらは、売り手が
解体費用などを負担し、
なにもない状態にして売りに出します。
建物がない状態なので、
買い手としては、すぐに新しい工事に入ることも出来るため
古家付土地よりも高く早く売却できる可能性が高くなるのです。
ここで注意が必要なのが、
建物を解体した状態で
1月1日を迎えてしまうこと！
これにより、
固定資産税・都市計画税に
適用されている住宅用地の特例が
なくなってしまいます。
なので期間などを十分に
検討して行うことがポイントです。
売却する際は、
信頼できる不動産会社を選ぶこと！！
たくさんある不動産会社の中から
選ぶ基準としては、
相続や空き家問題に強いことを
売りにしている会社を選びましょう。
不動産会社の多くは、
新築戸建の仲介や賃貸管理が主になります。
規模の大きな会社であっても、
空き家の売却が上手であるとは
限りません。
空き家の売却に
最適な不動産会社を見つけるためには、
まずは空き家のある地域の不動産会社の実績を
ホームページで検索をしたり、
実際に電話で確認してみるのもいいでしょう。
もうひとつポイントとしては、
今住んでいる場所の近くの不動産会社ではなく、
売却したい空き家の近くの不動産会社を選びましょう。
正直遠方の空き家の場合、
地元の情報収集が難しいことも多いはずです。
空き家の売却には、
地域の不動産事情と生活の実情を把握している方が
断然に有利になるのです。
正直手続きなどが、
空き家の地元の不動産会社では
遠方だと大変になりますが…
スムーズかつ高く売却をするためには
必要なことかと思います。
最善を尽くすようにすることで、
のちのち後悔のない売却に繋がります。
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